写字楼资本大撤退 高档工业地产成新目标？

　　产权交易市场最近开始出现了新情况，以往极少出现在产权交易标中的写字楼项目开始频繁出现，这些写字楼资产的持有方正悄然退出。

　　在上海，蓝天大厦在建工程、人民广场板块的延福大厦及多个已建成楼宇项目出现在上海联合产权交易所。据不完全统计，今年9月以来，通过京、津、沪、渝四大产权交易所公开挂牌转让的房地产项目多达60余个。据上海联交所信息，今年至今通过上海产权市场进行房地产产权融资项目达152宗，成交金额151.75亿元，同比增长67.85％。

　　“国际经济动荡，国际大公司多少都受到了冲击，直接影响其在华对写字楼物业的需求，进而影响写字楼物业的租金、投资回报率出现明显下滑。”仲量联行中国工业部总监司徒艺分析，另一方面，高档的仓储物流等工业地产的租金、投资回报率继续保持着稳定的上升势头，相比之下，后者的投资价值将被更多资本挖掘。

　　据仲量联行最新发布的相关报告，第三季度，包括中国在内的亚洲仓储物流地产的投资回报率已经高达9.2％，而写字楼滑落至8.1％。

　　金融危机冲击传统商业地产仲量联行最新发布的关于亚洲仓储设施投资的最新研究报告《中国物流市场的成长能否成为全球投资的新机遇？》披露，工业地产受到了关注，符合国际标准的仓储设施从现有市场中脱颖而出。写字楼物业租金面临着巨大下滑压力。

　　该报告预测，2009年，仓储物流地产的租金，国内几个主要城市北京、上海、广州、深圳、天津、成都均将继续5％－10％不等的较高增长率；而这几大城市2009年写字楼的租金前景几乎都不乐观，其中北京、广州将出现近15％的跌幅，而上海、天津也将出现约10％的跌幅，深圳基本持平。

　　华尔街金融危机、世界经济动荡，成为写字楼投资回报未来预期悲观的直接原因。而且，这种影响已经陆续显现。

　　中原地产的一份报告显示，2008年以来，上海小陆家嘴区域甲级写字楼上半年呈现供不应求，而下半年出租率则普遍下降，租金平均下降5%左右。

　　下半年，体量巨大的环球金融中心入市，更让受到国际经济不景气冲击的陆家嘴写字楼租赁雪上加霜，而环球金融中心自身的遭遇，也成为一个标志性的缩影，高盛证券曾经有意入驻该中心，但受金融危机的影响，最终放弃了该计划。

　　同在小陆家嘴区域的另一代表性物业中银大厦，2007年实现满租，今年前三季度出租率为90％，而种种迹象表明，第四季度将开始出现退租现象，另一些计划续租或扩租的客户，均表示会调整计划。

　　除了写字楼以外，这种颓势已经逐渐蔓延至整个传统商业地产领域，包括商铺市场。

　　最新的市场消息显示，上海吴中路上号称亚洲第一MALL的“成城购物广场”再次停工。而10月，成交商铺6.79万平方米，环比减少30%，当期供求比达到2.65∶1。截止到2008年11月12日，上海官方网站数据显示全市可售商铺总量为574.47万平方米，按照往年销售速度，这些存量需要4年时间才能消化完。

　　以租金为代表的传统商业地产投资回报率出现下滑趋势，直接刺激着资本套现撤退的神经。

　　除本文开头提到的各地产权交易市场新情况外，转让写字楼资产的还不乏通过多种途径的国内地产大鳄，其中招商地产(000024.SZ)正寻求旗下南京国际金融中心出售，正处于合同谈判，近期将签约。

　　资本投资热点转向相比传统商业地产颓势渐显，高档工业地产的投资优势正逐渐为资本所关注。

　　仲量联行中国区物流基础设施总监王成志分析，各路资本对以优质仓储设施为代表的工业地产的投资兴趣正在不断提高，首先看中的就是预期的高回报，越来越多的国际级投资者涉足，如普洛斯、AMB和一些亚洲/国际基金。

　　“其次，这些工业地产稳定的租金收益，通常能以较长租赁周期满租，适合基金经理们将其作为核心资产组合，而且近两年，租金增长更为显著，投资回报率明显高于写字楼。”中国的物流设施等工业地产项目，从2003年到现在的大量投资主要集中在三个核心区域：大渤海湾地区(北京、天津和青岛)、长三角地区(上海以及周边城市，如宁波)和珠三角地区(广州和深圳)，其中又以上海为最，仓储面积达到270万平方米。

　　目前来看，这些区域及其中的工业地产项目，甚至工业土地，已经成为各路资本投资的目标，将有更大规模的海外资本进入这个市场。

　　据记者了解，各路外资正储备资金等待经过长期调整的亚太房地产市场的最佳投资机会。这些资本中包括：8月份仲量联行旗下的“领盛投资管理”(La Salle Investment Management)公司募集30亿美元的亚洲物业机会基金，可通过信贷使其规模扩大到120亿美元，拟投资于日本、中国及韩国；美林(Merrill Lynch)刚刚完成一只总值26亿美元基金的募资工作，为美林首只致力于投资亚洲房地产的基金；摩根士丹利(Morgan Stanley)最近扩容已有的一只房地产基金筹资,总额为数十亿美元，针对亚洲市场。

　　“近几年，仲量联行在上海仓储物流等工业地产方面的业务增长速度几近每年300％。但在成熟度方面，中国的仓储投资市场还相对较新，外资主要进入渠道是通过开发或合资。目前中国仍无可持续性仓储标准的强制性法规。”王成志透露。