写字楼频唱“空城计” 沪明年或现大批烂尾楼

　　三季度末沪、京、深、穗写字楼空置率分别为10.96%、13.04%、12.4%、21.34%

　　“明年上半年上海写字楼的销售量，可能会进一步减少。”佑威天天房展网研究中心主任薛建雄昨日预测，受宏观经济衰退、企业运营情况不佳影响，明年上半年的写字楼成交量或许比现在更低。由此，不少业内人士对中心城市的写字楼市场表示担忧，并认为未来在京、沪、深、穗四城市会再次出现大批“烂尾楼”。

　　售价和成交额均不同程度下降

　　目前，京、沪、深、广四城市的写字楼空置率出现不同程度的上升，写字楼的售价和整体成交金额也出现不同程度的下降。

　　广州：两成写字楼空置

　　由于很多公司裁员或者采用降薪、调岗、不续约等方式变相减员，上海写字楼的需求量正大幅减少，这在租赁市场上表现得更加突出。服务类企业如广告公司、会计师行在裁员之后，缩小了办公面积；制造类企业则选择从高租金的甲级写字楼，搬迁至低租金的非甲级写字楼，或搬迁到郊区的工厂和企业的研发大楼。

　　第一太平戴维斯写字楼部董事赵蓉霞确认，各公司的经济减员肯定会造成这些公司的写字楼使用面积的收缩，其中一些公司早在今年七八月份，便已暂停扩大办公面积的计划。

　　但并不只有上海的写字楼市场步入下降通道，中原地产中国研究院分析师季峰统计，上海写字楼3季度末的空置率为10.96%，北京则高达13.04%，深圳为12.4%，广州更达到惊人的21.34%。

　　空置率的大幅度上升，使业界人士大多看跌未来的写字楼租金。第一太平戴维斯预测明年上海写字楼的租金将会有8%至12%的下调。

　　上海：成交额同期降45%

　　“向来惜售的一部分甲级写字楼，目前正悄悄出手。”季峰透露，面对不容乐观的经济环境以及持续上升的空置率，部分发展商不再“惜售”写字楼。一位不愿意透露姓名的地产经纪也介绍说，淮海中路、南京西路沿线的不少甲级写字楼项目现在也在谋求转让，而且价格并不贵。

　　由于大量写字楼准备抛售，一些写字楼不得不降价促销。北蔡某写字楼已降价至1万元/平方米以内，静安某写字楼只卖2万元/平方米，比当地住宅价格还要低20%。即便如此，接受者依然寥寥。

　　“内资企业大部分观望，而海外基金的收购条件也十分苛刻。”季峰说，外资对写字楼的租金回报要求至少要达到8%~12%，但市场上符合这样条件的写字楼并不多。

　　前3季度，国内甲级写字楼市场的整体收购金额锐减60%，其中上海整体成交金额较去年同期下降45%。很多海外基金选择购买受金融危机影响较小的工业地产或大型商场。

　　“搞不好会出现大批烂尾楼”

　　事实上，目前的写字楼成交量已经比去年底今年初减少了一半以上，但明年的趋势可能比今年更盛。“搞不好，明年年中会出现大批‘烂尾楼’。”上海千城投资管理有限公司董事总经理刘承健(刘承健博客,刘承健新闻,刘承健说吧)说。

　　成交量还可能下跌

　　“目前在网上房地产显示的办公楼成交情况，其实大部分早在上半年便已签约，只是没有完成登记手续。现在只是补办手续罢了。”

　　薛建雄介绍说，由于办公楼交易登记时间的滞后性，最近几个月的真实交易情况可能要到明年上半年才能反映出来。由于最近几个月很多公司的经济情况都在恶化，降薪裁员连连，再加上房价持续看跌，写字楼的销售量受制于目前不佳的经济表现，预计未来写字楼的成交量还有可能进一步下跌。

　　他的说法得到本地一部分房地产开发商的证实。根据他们的介绍，近期很多写字楼项目卖得很不好，不少项目甚至数月零成交。

　　部分在建项目挂牌转让

　　上海千城投资管理有限公司董事总经理刘承健认为，这一次金融危机，并不比1997年的东南亚金融危机来得温柔。目前，除了在建项目不得不继续建设外，大部分项目都已暂停开工。

　　这一说法得到了赵蓉霞的部分证实。据她介绍，那些去年高价拿地的开发商，目前都在重新审视开发计划，选择暂不开工，甚至像此前苏宁环球那样选择退地。而在建的不少项目仍在继续施工，因为相比之下，停工带来的损失可能更大。她表示，开发商不会延缓施工时间，等市场由熊转牛时再竣工上市，但可能会考虑调整营销方案，选择合适的时机放租。

　　不过她介绍的仅仅是和她接触的部分开发甲级写字楼的发展商。一些在建写字楼目前已经通过上海联合产权交易中心转让，例如光明集团开发的银星大楼、上海城投旗下的新蓝天大楼等。

　　开发商通过这种方式，提前退出他们并不看好的市场。而与此同时，看好未来市场并且愿意接手的买家也不多见。一些今年上半年就已经挂牌销售的在建写字楼项目，直到现在仍然未能找到合适的买家。