写字楼市场竞争加剧 地段与品质决定产品价值

　　至2011年前，上海将有300万平方米的甲级写字楼陆续建成并投入市场。近期，仲量联行有数据显示，上海的办公楼市场将迎来更激烈的竞争，届时，甲级办公楼对租客的吸引力将成为影响其价值的关键。

　　怎样使办公楼行情“长盛不衰”？甲级办公楼的热租秘诀是什么？业内人士表示，地段、品质、服务、定位等因素是留住高端客户的关键。

　　地段与品质决定价值

　　地段位置以及整体品质是决定办公楼租赁需求和租金价格的首要因素。上海超过70％的甲级办公楼都集中在南京西路、陆家嘴等6大中心商务区。与周边区域相比，这些商务区的租金水平和出租率都明显较高。需要强调的是，地段包含的要素很复杂，包括商业氛围、业态等各项因素。以北京东路的几幢办公楼为例，它们地段优势明显，但周边有不利因素制约，如老式里弄较多、道路普遍较窄、沿街五金商铺遍布，影响了商务价值。随着北京路整体定位调整，这些制约因素会逐渐消除。

　　物业服务与高端挂钩

　　当前上海办公楼租赁对物业服务水平的重视程度越来越高，且逐渐与国际接轨。一个最明显的表现，就是越来越多的办公楼在与第一太平戴维斯、世邦魏理仕等知名物业公司合作，以期提升自身的物业管理水平。

　　细节方面能够体现整个物业的品质和形象，品牌物业管理公司则非常注重从细节入手。例如，许多早期办公楼都存在电梯数量过少、高峰时期拥堵严重的现象。品牌物业管理公司常会采取与楼内企业沟通协商的办法，通过错开上下班时间，收到良好的效果。若遇到雨天，很多物业会为进入大楼的人员提供装雨伞的塑料袋，既做到了防滑、保持楼内清洁，又对电梯等设备起到保护作用。

　　商务区更需合理布局

　　整体布局包括了建筑的结构性布局以及业态的布局，对于办公楼的租赁都有一定影响，合理的布局调整能使办公楼的整体商务服务水平得到较大提升。

　　近两年建成的甲级办公楼，大都是集商场、餐饮、娱乐、办公于一体的综合性物业，很多还设置了商务中心，提供飞机票代办、取款、企业工商注册登记代理等商务服务。许多早期的办公楼因此也加快了业态调整步伐，如科技京城周边餐饮服务很少，地下二层有个较大的食堂，无论品位还是档次都无法满足白领用餐要求，后来裙楼商铺适当引入了餐饮、休闲等服务业态，结果不仅提升了大楼商务服务水平，还为裙楼的商铺吸引了客流。

　　办公环境影响舒适度

　　对高档甲级办公楼的租户来说，包括中央空调、水暖、通信在内的大楼内部设施的水平，虽各有差异，但整体感觉并不明显。从实际情况来看，虽然一些建造年代较早的写字楼的硬件设施的确存在着诸如电梯数量过少等问题，但并没有对这些写字楼的租赁造成明显影响。

　　个性化定位提升品质

　　整体定位正确与否对办公楼的经营和发展具有至关重要的作用。科技京城最初的定位是“融汇信息、科技产品开发、软件开发、零配件供应、咨询及培训等十大功能于一体的大型信息科技城和高科技园区”。这种定位很高端，也具有区分度，但“科技”是一个非常笼统的定义，“高科技园区”的定位更难以把握和实现，尤其在黄浦区这样—个老的核心商务区。因此，“科技园区”的定位很难获得认同并彰显特色。这种定位上的偏差曾一度影响到科技京城的招商和经营。

　　之后，科技京城确立了“商务+科技”的定位，并着力将这一定位主题化、多元化，将“时尚性”、“前卫性”、“商务性”等元素融入到该楼宇经济中，从而更好地利用了临近南京西路的地缘优势，广聚人气，提升了楼宇的整体品质。

　　大客户比例逐步受重视

　　大客户比例是逐渐受到办公楼租赁业重视的一个因素。在办公楼租赁市场，一直存在着小客户／高租金和大客户／优惠租金之间的矛盾，虽然小客户具有单位租金较高、能在短期内解决空置的特点，但越来越多的高端办公楼开始将天平倾向后者。

　　这种选择的背后有很多理性考虑：首先，大客户可提升办公楼的整体品质和知名度，并能使物业的管理难度和成本大为降低。其次，大客户对以后租金的上涨并不敏感，很少会因为租金上涨而选择退租，且大客户的入驻能明显降低经营和招商成本，在很多知名办公楼，少数几家大客户就能解决超过30％的租赁问题。

　　大客户已成为办公楼中长期发展的优质资产，能享受租金和楼层优惠。如许多办公楼在招商一开始就把小客户集中在相对较低的楼层，人为地与大客户分割楼层。这体现了办公楼租赁业的一种趋势，也表明了租赁方在考虑短期和中长期利益时，正变得越来越理性。