国际金融机构提前布局 上海中外资行陆家嘴"扫楼"

　　上海环球金融中心月底将开门迎客，陆家嘴地区“金融地产”再次活跃起来，更多重量级交易近期浮出水面。被称为 “金融地产”的金融机构集聚区物业，可能是未来最稀缺的资源。

　　戴德梁行近期的一份研究报告显示，金融行业的发展，正成为陆家嘴写字楼大宗交易频频现身的背后推力。国内金融机构在股市获得的超级利润，也成为推动“金融地产”成型的核心动力。

　　上海环球金融中心即将完工、宁波银行斥巨资在上海购买物业、陆家嘴渣打银行大厦冠名并设为渣打银行中国区总部，这3个事件已成为近期上海“金融地产”井喷的标志性事件。

　　陆家嘴掀“金融地产”热

　　“上海环球金融中心现在依然正在招租中，不过租户将主要面向金融企业及其配套服务公司，这也是我们的定位。”负责环球金融中心项目的森大厦（上海）房地产管理咨询有限公司一位媒体负责人昨日向《每日经济新闻》表示，名列日本三大银行的三井住友银行、瑞穗实业银行已确定入驻办公，但考虑到住户的信息，暂时还无法公布更多的信息和数据。

　　除了已竣工的环球金融中心、未来资产大厦和时代金融中心，周边在建的还有招商银行大厦，该大厦预计2010年完工。

　　DTZ戴德梁行华东区企业顾问部门主管、董事魏超英透露，仅在戴德梁行的帮助下，近期就有7万平方米租赁交易出现在陆家嘴，其中多为金融机构租赁，不少企业大举进驻陆家嘴建立中国区总部。

　　去年，在上海甲级写字楼整体供应相对匮乏的背景下，陆家嘴CBD曾出现“抢租”热潮，甚至一些在建项目也受到追捧。目前，陆家嘴金融区写字楼非常紧俏，可供出售的楼面也非常少。今年7月，东亚银行购入高宝金融大厦的10个楼层、约1.5万平方米的写字楼及商铺。高宝金融大厦租赁部当时就曾表示，除了东亚银行买下的这10层楼面外，今后不会再出售其他楼面，而是全部用作长期出租。

　　国际金融机构提前布局

　　本世纪初，那些在全球其他金融中心有着丰富投资经验的国际金融机构，就已打起了陆家嘴等地区金融地产的主意。当时，国内金融机构在金融地产的概念上尚未觉醒，同时也不具备购置实力。

　　汇丰、花旗等大的国际金融机构，几年前就在陆家嘴购置了不少物业，并不惜重金对大楼进行冠名。早在2000年，汇丰即买下现在的汇丰银行大厦的3层并取得冠名权，之后，花旗也不甘示弱，拿下当时还在建设中的花旗银行大厦的5层楼面并冠名。当时的购置成本较低，仅在此项的投资，就可让这些跨国金融机构坐享中国楼市前几年疯长带来的好处。

　　之后，港资银行也进行了一波陆家嘴地区的金融地产“扫楼”行动。

　　近期，渣打银行在戴德梁行的帮助下，完成了渣打银行大厦内3万平方米的租赁和买卖交易，渣打银行取得了大厦的命名权和标识权。这栋大厦将是渣打银行的中国区总部，底楼则是其在全国最大的旗舰店。

　　同时，新加坡华侨银行也成功入驻时代金融中心，租赁面积达到了3600平方米，并将其作为中国区总部。

　　去年，在陆家嘴区域地标性商业项目——上海国金中心的动土典礼上，又传出汇丰已预订该大楼其中一座的20层办公楼面，总面积约5.3万平方米，同时宣称国金中心将成为汇丰中国总部所在地。

　　内地金融机构后起跟上

　　近期楼市下滑的预期增大，而上半年国内各大金融机构利润依然高增长，金融机构对地产的需求再次被释放出来。如何利用近两年在牛市中积聚的资金，让银行颇费思量。很多银行选择了租赁或购买房地产。

　　魏超英认为，在房地产预期长期增值的背景下，银行通过购买房地产转移风险，同时也锁定了长期利润。

　　8月7日，宁波银行公告称，拟在宁波斥资6.5亿元建造总行大楼；同时与第二大股东新加坡华侨银行在上海浦东共购办公大楼。今年4月，光大银行和太平洋保险集团也分别以23亿元和22亿元的成交价，整栋购买了北京金融街控股股份有限公司旗下的物业。

　　太平洋证券金融行业分析师李伟平认为，此举不仅体现了上述两家银行自身的实际经营需求，更多体现了他们在实施扩张性经营的发展战略。

　　李伟平认为，“巨资置办办公楼房，会在短期内增加银行的成本支出，影响现金流量，对银行短期业绩产生不利影响。”不过，这对目前资金充足的一些国内金融机构来说，似乎算不上什么障碍。

　　开始向住宅市场延伸

　　除了高档写字楼，金融地产还在“扩展”地盘。金融机构对于地产的需求，可能并不限于商业地产，已开始延展到住宅市场。

　　陆家嘴金融贸易区已吸引了490多家中外金融机构入驻，10万余名金融人才进入。这时，金融人才的居住问题凸显出来，配套设施的滞后可能拖累陆家嘴金融贸易区金融地产的价值支撑。

　　为此，在商业类型金融地产扩大供应的同时，住宅类金融地产的需求浮出水面。金融地产的概念，开始从单纯的商业地产延展到住宅。

　　今年5月底，陆家嘴金融贸易区宣布将启动“金梧桐树工程”，在未来数年内动工兴建1万套金融人才公寓，以吸引更多的金融界精英参与上海国际金融中心建设。其中，近期完工7000套，远期完工3000套，总建筑面积达39.4万平方米。

　　这种住宅类的金融地产，分为银行家公寓、金融公寓和青年人才公寓三档，只租不卖。陆家嘴银行家公寓已于去年4月开工，今年3月结构封顶，预计将于明年精装修后投入租赁使用，届时将提供120套高档服务公寓。

　　专家：金融地产是否成型？

　　金融地产发展的原因是什么？是否真的已经成型？许多专家给出了自己的观点。

　　和租赁市场相比，投资物业不仅可以分散金融机构的风险，还可能带来资产升值的收益。陈晟认为，投资物业的回报都很高，平常我们说房地产市场不好，主要是说住宅市场不好，但写字楼市场特别是5A写字楼市场是非常好的。这就能解释为什么陆家嘴金融区写字楼的日平均租金高达10元/平方米。

　　树立形象，展示实力也是金融机构购置房产的动力之一。仲量联行亚太区董事陈立民称，无论是银行还是保险公司，他们都需要公众的信赖。购楼冠名，对消费者信心是一种加强。

　　社科院金融研究中心主任易宪容认为，不能因为看到银行、保险公司集中在某个金融中心区购置物业，就认为金融地产由此而生。

　　陈晟向记者表示，从房地产研究角度分析，金融服务企业在中心地块建立总部，只是顺应金融产业发展的需要。金融街和陆家嘴正好是为这些金融企业度身定制的，的确具有不可复制性。