无奈楼市惨淡 银行开发商“自救”收效甚微

　　无论是“严防楼市大起大落”的政府表态，还是与“转按揭”业务相类似的二手房新交易模式，方方面面的一举一动如今都能让楼市内的人们浮想联翩。在上期《上海证券报?地产投资》分析了二手房交易“全资金监管”中所可能隐含的“救市”意图后，记者又发现了楼市内的不少“自救”现象??从开发商煽起的“打折风”，到银行搬出的房贷优惠产品。

　　降价成绩并不理想

　　楼市内的打折促销正在成为一种群体性现象和非作秀的实质性降价。

　　中国指数研究院曾在二季度进行过调研，统计了北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆、成都等七个主要城市近期新推楼盘的打折促销信息。结果显示：七大城市购房一次性付款平均折扣9.49折，按揭付款平均折扣9.65折，每个城市最高折扣楼盘的折扣平均下来则为8.94折。

　　如果按城市来看，打折最厉害的是深圳，购房一次性付款平均折扣9.1折，按揭付款平均折扣9.5折，最高折扣楼盘打出8.4折后还赠送装修和小家电；而折扣最少的是上海，购房一次性付款平均折扣9.62折，按揭付款平均折扣9.72折，最高折扣楼盘也只不过打9.5折。

　　“诚然七大城市并不能完全代表全国的情况，但在一定程度上可以反映目前楼市的整体形势。上述平均折扣数据较之于去年同期大多数城市的9.8至9.9折来说，可算是大优惠了。可见，目前的中国楼市仍处于低迷时期。”中国指数研究院副院长陈晟认为。

　　除了开发商各种明目张胆的降价，包括明示打折如一次性付款折扣、按揭付款折扣、团购折扣、折上折等，以及变相打折如送物业费、送精装费、节日优惠、会员优惠等，前后批次房源的两种定价也被市场视作楼盘价格的回落。如近期备受关注的李嘉诚旗下和记黄埔在上海开发的御翠豪庭，6月新一批房源的均价比3月的开盘价降了1万元/平方米。虽然事后不少分析指新房源是中小户型且临近高压线，属于“降有可原”，但上海楼市里的不少人仍把此事视作“巴菲特抛售中石油”。

　　从开发商来看，促销的效果并非理想。如在北京、深圳、广州等地均打折售楼的万科本周公布了6月销售业绩，显示销售面积和销售金额均同比下降，44.8万平方米的销售面积和43.7亿元的销售金额分别同比减少38.0%和22.8%。

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄也指出，在上海近郊板块，目前打95折销售的楼盘已不在少数，但之前滞销的新增供应并未得到消化，反而楼盘降价范围有所扩大。中国指数研究院的分析师则指出，以前很多打折房源属于朝向不好、品质较差的尾盘，但目前入市的购房者都是实实在在的自住需求，如果开发商仅仅拿出“特价房”来炒作，购房者未必领情，市场将进一步呈现疲态，所以开发商应放弃作秀心态。

　　相关措施收效甚微

　　开发商试图“自救”，其他角色也没闲着。

　　如日前出台的上海二手房交易“全资金监管”模式，其中，“在系统内交易的二手房不需要还清贷款就可以过户”的新交易方式，令业内产生可能带有“救市”意图的遐想。

　　又如，有银行下调固定房贷利率，被视作金融界“救市”，但在业内看来，效果也不理想。比如，有商业银行全面下调了房贷固定利率产品的利率标准，商用房固定优惠利率以及对二套住房适用的住房固定基准利率已与央行规定的同期浮动利率下限持平。“诚然，信贷措施对楼市特别是二手房市场是具备一定影响力的，但这并不代表信贷政策松动，促进作用也很有限。”汉宇地产市场研究部的分析师却认为，“一是产品所定的固定利率虽然低于同期贷款基准利率，但与购买第一套自住房所可享受的基准利率85折的优惠利率相比，依然有约1%的差距，加上目前加息预期逐渐减弱，对于普通自住购房者并没有太大吸引力。二是从未来有可能借此产品进行贷款的二次置业购房者来看，仅仅是利率的小幅度优惠不会成为其为住房升级换代的必要条件。”

　　调整不会轻易终结

　　此前业内普遍判断，楼市需求受宏观经济和价格双重影响，如果旺季市场成交相比年初没有大的提升，加上CPI压力加大和政策方面并无改善，那么，2008年整年楼市极有可能都将处于不景气的状态。而现实便是5月楼市弱势反弹，眼看着楼市调整步入下半年。

　　“目前市场观望既已成事实，未来楼市将进入一个较长时间的调整，开发商想回到2006、2007年那样的繁荣、暴利时代，已经基本不可能了。”陈晟认为，虽然自住需求依然存在，但这些潜在需求是否能转换为实际成交，仍取决于诸多因素，如政策的变动、CPI的上涨、股市的阴晴、地区楼市价格的变化都会产生直接或间接的影响；开发商则仍然处于房源滞销、回款压力巨大的愁局中，要懂得如何在价格和销量中间衡量得失。“如果错误判断购房者的立场并漠视购房者的理性反应，那么，作为卖方的开发商无论采取任何单方面的策略都将很难提高自身收益。”