南京救市透视 专家称应建房地产业反暴利政策

　　与其说是“救市”，不如说是政策“回调”

　　人们或许清晰地记得，就在一两年前，南京房价曾让人心惊肉跳地节节攀升，有好几个月，在全国70个大中城市中处于领跑的地位。此后，也就有了南京调控房价的一系列组合拳：明码标价、一房一价、限价销售……

　　“目前成交量萎缩得很厉害。”南京市房产管理局副局长郭宏定坦言。今年1至9月，商品房的成交面积比去年同期下降40%左右。“如果下降20%或许还能承受，毕竟去年有些过热。但是，下降40%，那就很不正常了。”

　　“救市新政”应运而生,全称是《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》，一共20条,是个一揽子方案，也是一套组合拳。最大的不同在于，两套组合拳方向完全相反，去年是“压”，今年是“托”。另外，去年的组合拳主要是针对开发商的，而今年的组合拳，开发商、购房者都能从中受益。比如，税收优惠、购房补贴、适时提高公积金贷款额度等，这是针对购房者的;加大房地产信贷有效投放力度、优化土地出让条件等，这是针对开发商的。

　　影响最直接的、也最受热议的，是对购房者的补贴政策。“二十条”中说，在今年10月1日至2009年9月30日期间，购买90平方米以下(含90平方米)商品住房(含二手住房)的，给予房款总额1%的补贴;购买90—144平方米以下(含144平方米)商品住房(含二手住房)的，给予房款总额0.5%的补贴。另外，“二十条”也明确取消了去年以来实行的“一房一价”措施。

　　“20条与其说是救市，不如说是政策的回调。”郭宏定解释，去年的楼市好比发烧，政府开出了降温的药方;现在，楼市已经降温，甚至已经转冷，继续吃降温药肯定不行了。

　　房地产业对GDP增长的贡献大约为1%至2%，是地方财政收入1/4至1/3的来源

　　和此前西安等城市出台类似“救市”政策后的反响差不多，南京这一系列政策、尤其是购房补贴政策，也遭遇一些非议。

　　有人说得很尖锐：这种表面上惠及民生的政策，其真正的作用是借公共财政为开发商托市，最终的结果是高房价依靠财政的补助仍然得到维持，甚至还可能进一步走高，可能强化部分开发商继续维持暴利心态，显然无助于房价回归理性。

　　还有人说得更刺耳：“表面上，补贴是发放给了购房人，但是购房款最后到哪里去了?还不是进了开发商的腰包!稍加分析不难发现，补贴在本质上是补给了开发商。”

　　“地方政府不应该救市”，“房价应该让市场决定”……持这样观点的人为数不少。

　　但是，在郭宏定看来，事情绝非如此简单。他列举了一些数据，大致可以反映南京房地产市场的概貌：南京市每年房地产的投资规模400亿—500亿元;商品房(包括二手房)成交额大约七八百亿元;房地产业提供的直接税收近100亿元，而去年全市财政总收入628.53亿元，地方一般预算收入330.19亿元;每年的土地出让金在100亿元左右，好的年份会超过100亿元，当然净收入没这么多，大概一二十亿元，大部分补偿给老百姓。

　　“和全国其他城市一样，房地产业对GDP增长的贡献大约为1%至2%，地方财政收入1/4至1/3来自房地产业。”郭宏定说。从以往情况看，南京市每年的商品房成交量大约在1000万平方米左右，二手房在400多万平方米。可今年到目前，交易量才五六百万平方米。

　　南京市统计局副局长夏德智透露，今年前三季度，全市房地产开发投资增幅回落至10.3%，低于去年同期25.7个百分点;全市商品房销售面积和销售额也双双下滑，分别比去年同期下降40.4%和36.9%。

　　郭宏定不讳言，房地产业对城市经济发展的贡献是“绝对重要的”，甚至是“第一位的”。“有了钱，地方政府才能为老百姓做更多的事。比如最近6年，南京开发建设了700多万平方米的经济适用房，1万多户居民享受到廉租房保障政策。”

　　“房地产业动荡，金融业首当其冲。”支持“救市”的江苏省社科院院长宋林飞指出。楼盘卖不出去，或者房价大幅下降，开发商还不了银行的钱，就会给金融业带来严重危机。房地产业是一个长长的产业链，与之相关的有几十个产业门类，包括农村剩余劳力的就业问题。此外，房价大幅下降，对已购房的人而言意味着财富缩水。这可能会带来一系列社会问题。

　　房价并非“跌得越多越好”，大起大落不利于健康发展

　　市民普遍希望房价下降。“这样的想法可以理解，但是，这样的想法，恰恰说明很多人不了解房地产业。”南京一家房地产公司的老总张先生说。他认为，无论去年的“一房一价”、“明码标价”等限制性措施，还是现在鼓励购房的“二十条”，都是正常的，也是必须的。

　　“我们开发商其实也不希望房价大幅波动。有人说房价应该跌，跌得越多越好，甚至说应该按成本价销售。说这些话，是因为人们无法预测房地产市场剧烈震荡带来的连锁反应。”张先生说。

　　专家也分析，地方政府放任房价大幅波动，或者直接干预房价，都不可取。宋林飞说，政府本身不应也无法提高或压低房价，房价总体上是由供求关系、开发成本等诸多因素共同作用而形成的。只有在房价出现非理性涨跌的情况下，政府才有必要采取一些措施。

　　“补贴0.5%或1%，额度确实不大，但这些措施的取向是对的。”宋林飞说，现在房地产市场的问题是信心不足。一般的消费心理是“追涨杀跌”，去年房价大涨的时候，购房者排起长队，现在房价滞涨甚至下跌，人们又开始观望，都想等一等，看看是否还会跌。“政府的救市举措，更重要的意义在于提振消费者的信心。”

　　上海房产经济学会副会长、上海财经大学教授印堃华认为，南京等地的这些补贴政策只是一剂“强心针”，短期可能有些效果，但没有解决根本问题。在他看来，必须对房地产业在国民经济中的地位和作用形成广泛认同，这才是最重要的。他总结，房地产业解决的根本问题是，使土地资源得到优化配置，促进土地要素优化组合。

　　专家指出，在住房的问题上，市场和政府的作用是不一样的，同时又是互补的。“市场解决的是有支付能力的需求。租房也租不起的低收入群体，就不是市场能够解决的，而必须由政府的住房保障制度来解决。”印堃华说。

　　宋林飞的观点相似。他说，中高收入者的住房问题，应该由市场解决，政府不必干预;政府关注的，应该是低收入群体的住房问题。“其实，政府筹措一些资金，包括吸引一些社会资金，购买一部分住房，拿出来出租，或者建设一些经济适用房，解决买不起房者的住房问题。”他认为这是更进一步的“救市”举措。

　　也有专家认为，在房价的问题上，地方政府的心态也值得探究。“是因为地价推动了房价，还是房价抬高了地价，仿佛成了先有鸡还是先有蛋的问题。深究一下，在房价形成的过程中，地方政府部门扮演了什么角色?在钱和地的交易中，是否还存在腐败行为?”

　　同时，专家还提出，应该探索建立房地产业反暴利政策。宋林飞说，发达国家房地产平均利润7%左右，但我们国家14%都不止，有的地方达到20%、30%甚至更高。“暴利就意味着高风险。只有规定一个合理的利润空间，才能有利于房地产业平稳、健康发展。”