富力摩根中心举行南二环商务发展高峰论坛

地点：富力摩根中心售楼处

　　以下为现场播报:

　　全伟：今天首先感谢各位来宾，今天又是周末。先介绍一下嘉宾，中原中国区总经理李文杰先生，清华大学副教授张敏教授，北京富力城房地产开发有限公司副总经理邬琳女士，教授级高级建筑师、国家一级注册建筑师谢远骥先生，思源经纪的董事首席顾问李国平先生，这边是项目总经理刘云峰先生。我们今天说这个区域一直在探讨，包括谢老和李总说的时候，这个区域的商务在某种意义上，尤其是天坛这个区域是祭天祭地，而且是居住氛围比较强的区域。今天富力摩根中心的销售状况，在这个地区做一个商务概念。如果这个区域的商务大部分大家从地产的感觉来说不是特别有感觉。我今天先请刘总把我们这个项目和整体的感觉介绍一下。

　　刘云峰：今天请来很多嘉宾，我先把今天的话题打开一下，是南二环商务发展的话题。南二环商务发展的机会在哪里，和各位老师一起探讨一下。

　　在北京我们能够随便一说就可以说到的几个商务中心，第一个就是CBD，第二个就是金融街，第三个就是东二环。目前来看这几个区域都有比较明显的定位，CBD就是以金融、商务贸易、信息中心、中介服务这样的特点，金融街这块主要还是以金融企业相关的保险、银行、期货总部的地位。东二环可能还是一些国有企业、国内的大型企业的总部，现在可能会发现成长型企业和中小型企业有比较特点的商务区是一个空白。北京商务区域的发展主要以环路开始。今天我们把南二环商务发展的论题方向简单的说一下，它可能的机会在国内，首先它是国内的企业，第二个是成长型的企业，就是中小型成长企业，国内企业可能在南二环形成一个比较聚集的办公区域。

　　全伟：你做办公区域的支撑点是什么？

　　刘云峰：我想有三个方面，第一个就是位置的优势，位置刚才也说了，北京的商务中心发展是以环路为原点发展。第一个就是成长型企业和中小型企业商务链了上游和下游，比如你服务CBD，服务金融街，首先位置就要离他们近。第二个就是目前在摩根中心这边已经购买或者是进驻的企业其中就有北京以外的企业在在北京做的驻京机构，他们在北京主要做一些办公、行政。摩根中心或者是南二环这个区域行政审批离东城、崇文、宣武行政审批比较近。第三个位置的优势就是北京的新南站投入使用，它一下子拉近了京津和京沪的距离，本身这个区域与原来的北京站、西站和南站几个位置的优势，这个优势就变成了一个可能会成为中小企业发展成他们的办公聚集区的可能。

　　第二就是成本，在前一段时间我参加了一个《参考消息》的论坛，其中有新闻界和地产界、金融界的朋友，当很多人谈论写字楼话题的时候，其中银行界的一位老总说大家谈了这么多，他们最想说的就是在选址时候的成本。现在国家目前所有的舆论都在谈CPI上涨，企业的成本压缩了利润空间，所以在企业选址的时候成本就非常重要。

　　我们在成本上第一个就是交通成本，沿着环路去寻找的时候在北京有生活经验的人发现南二环的交通压力并不大，这可能是一个交通成本、时间成本和运营成本，这些成本体现了在北京的一些企业，在北京他处于二线或者三线的位置，它相对于北京以外的城市就有明显的竞争优势。现在北京和天津的距离变成一个半小时就可以来往距离的时候，市场变大了，但是市场变大的时候谁离两个市场更近机会就多。新的北京南站投入使用，这个位置离两个大的市场更近一些，包括成本方面是企业的运营成本，摩根中心设计的时候考虑了一些企业运营成本的东西，比如说我们的空调。空调的部分我们采用了VRV分户中央空调，这个可能在真正使用的时候一些企业发现他的运营成本就降低了。

　　第三就是在这个区域以摩根中心为代表的写字楼部分可能会有一些产品上的竞争优势，我举个例子，之前我们公司开发了爱丁堡广场的项目，它去年被大的机构整购了，是一个甲级写字楼。我们做的时候对它进行了了解，在这个地方我们设计摩根中心的时候把甲级写字楼在成本和使用功能比较矛盾的地方，让客户可以感觉很有舒适性的地方，把甲级写字楼的设计融入摩根中心里面来。比如大堂，在摩根中心这边除了其他写字楼共用的一层大堂以外我们还有七个大堂，就是每一层有一个大堂，就是代表一个企业的形象或者办公的舒适度，目前我觉得在北京是唯一的这样的产品设计。每一层的大堂其中两层有一个局部的挑高设计，在空间上感觉很舒适，有办公企业这种空间感。在后庭的宽度上远远超过了甲级写字楼的标准，电梯的数量配置，候梯时间都是参照甲级写字楼的设计。大家在五星级酒店见到的每四户有一个公共的共享空间，在走廊走一段时间就会把一个空间局部放大，然后旁边有放企业名称的地方。这个企业可能在其他的办公楼享受不到每个企业都有一个形象展示的位置，在摩根中心这边都有。

　　刚才说到了分户中央空调的设计，还有摩根中心考虑到的成本方面和最大的特点，区别于其他写字楼的地方就是装修，我们做了比较好接受的，市场可以接受的公共东西，比如地面、墙面，大家都不会很挑剔的公共装修标准给到客户这边，他差不多带着家具进来办公，这样是节省成本的设计。

　　第一个我想说的就是我们感觉到作为一个写字楼的提供者，首先考虑到在南二环发展商务，去盖写字楼，感觉它机会在国内成长型的中小企业，可能这个区域再发展下去会形成一个办公的聚集区。目前已经有这样一个势头，摩根中心已经投入使用，并且刚才我说的客户群基本上跟我们现在的客户比较吻合，现在周边的一些地产商，比如鲁能就在旁边，还有一瓶等也陆陆续续盖了一些写字楼和商务办公的场所，慢慢这个区域就会放大。

　　我简单的总结一下，这样的发展方向支持点就是刚才所说的，第一个就是位置有这样的基础，有这样的优势。第二个就是成本方面有这样的优势。第三个就是在产品设计方面可能会有这样的优势。

　　全伟：能不能更详细说一下你产品的优势，刚才说到了分户的中央空调和我们的电梯，我们电梯有什么优势？刚才讲运载的时间和候机时间，还有几部电梯承担？

　　刘云峰：在这里有两位李总都是非常专业的人士，甲级写字楼的标准候梯时间不超过30秒，在摩根中心这边我们每一栋楼有6部电梯，我们在测算的时候也是基本上达到候梯时间30秒的标准。

　　全伟：刚才我们勾划了新南站，刚才路过的时候我看到有一个中国北京劳动人才市场，后来我想这个火车下来以后，比如来自于山西、山东到北京打工的，如果这个地方改成一个像劳务市场式的写字办公区域，我当时就是随便想到的。刚才提到了成长型企业和中小型企业，能不能给这些人有一个归纳，有没有这种趋势和打算？

　　邬琳：上海、广州、北京三个地区，为什么我觉得南站的落成开放对于我们南二环这个商圈是非常大的契机呢？包括我们刘总所说的，因为我之前不是北京人，其实做这个项目前期的时候我逛了很多地方。如果大家熟悉广州的话，他火车站旁边都是以专业市场为主，我们南二环这个地方非常相似，而且在上海也是同样的，几大城市都有这种相似点。不是你刚才所说的向来都是民工，我接着你这个话题往下走。大家知道广州有全国最大做鞋的地方，有很多鞋城，他的家庭是普通写字楼的两倍，我们这边卖12000，他那边可以卖20000块钱，它有做鞋，做包的，做服装的，都有以火车站周边为发展辐射圈辐射出来。

　　我开始不了解北京在南区，后来有同事带我转，像雅宝路等等。为什么做成长型企业和中小型企业，他们市场的当口都是在专业市场里面，他们对俄罗斯、中东地方做批发市场，他之前没有地方选择，他会选择二环旧的住宅改建作为仓储。但是公司要发展，他会在交通比较方便的，离他的展厅比较近的做企业形象点。首先它在二环沿线，交通方便，包括运输力方面很强。第二个就是成本，成本不光是我们的楼价，包括运营成本也是很低。CBD我们公司开发了很多，包括我们所在的办公楼富力中心，包括爱丁堡国际广场，基本上物业费25—28块，我们这边的物业费非常便宜。而且空调费你用多少算多少，因为是VRV的，你自己可以自动控制，可以达到24小时办公，不会超时还收空调费。第三个就是刘总所说的产品设计上面，刚才张老师提了意见，您应该先让我上去看一下我才能发言，这样就舒服了。我们待会儿上去看一下，我基本上空间概念的设计，因为我们公司在做写字楼，甲级和乙级都是有经验的，如何做产品设计，如何切合我们消费者需要我们做了很多研究工作，我们在一些细节还是花了很多的心思。

　　全伟：其实我想问的就是刚才您提到这些有广州、上海的支撑，像北京南站这样的支撑，成为一个重要的三大城市，咱们房地产发展也比较领先的城市。在它的商业势必也要领先于其他城市，在我们富力做这件事的时候，一直是速度让它运作起来，这个区域的定位和选择，首先富力要选择准确的地位和准确的人群，才可以使我们这个项目有一个最快的时间可以销售。这个过程当中，当初我们定位的时候，我们摩根中心推出。

　　邬琳：我觉得说摩根中心，我们只是看到了我们这个项目其中一个圈，一个点。我们在2005年年末，大家知道我们这个项目应该说有四大块组成，第一块是我们2006年初推出的(信安亭)的住宅，第二就是这个月的月初刚刚开业的快捷酒店，第三部分是我们的美术馆，它总建筑面积8000平米的美术馆，第四个部分才是我们的摩根中心。其实它是分四步的，但是我们做这个项目的时候，一步一步来都是在掌控当中。为什么叫做商业圈，我们还是想把这部分和朱雀门、一瓶包括鲁能的项目连成一片，大家有这个概念做这个事情。我们可以看到做商业本身一定要有人才有商业圈。大家知道南城这边住宅密度非常高，都是以老的住宅和新旧结合，它的居住密度非常高。第二有人了才有消费力，后来我们推出了皇后大道。我们引入了华普超市，包括苏宁电器，肯德基和两座银行，以及我们酒店下面的星巴克、汇丰银行陆续准备推出。然后我们写字楼的目标定位很准确了，就是为我们中小型企业和成长型企业服务，但是我总结出来我们从4月份开始推广，5月份正式发售到现在基本上客户会比外地的人到北京做生意中小型企业为主。我们北京人觉得我要办公就要在CBD，但是CBD的成本非常高，基本上写字楼的售价有的在35000一平米，还有以前我买的25000以上，肯定它的定位就是国际一线的，500强企业那些中高端的企业。我们这些中小型企业也要生存，大家会选择什么？我觉得这个地方是他们首选的地方，只是之前他们不知道去哪买，他们散落在一个角落。我觉得这个项目可以像一个磁场一样把他们吸引过来。

　　旁边我发现有很多的专业市场，本身是利用旧的商场改造，基本上它的年限在10年、20年以上的楼龄，它面对的问题就是物流通道的不合理，人员的拥挤、本身的硬件条件的限制，再扩展、再发展的限制，它肯定需要一个蜕变的过程，所以我们有(利普)广场。发现南城有钱人挺多，他们消费一些服装，买衣服去星光天地还是东方新天地，这可能是高端的。但是中端的业主去什么地方消费？他们可能去专业市场，小姐，拿10件多少钱。但是对于一般的白领不需要买10件，他们那些人到底应该去什么地方消费，去买衣服，那是白领怎么消费呢？我觉得在(利普)，有些人满足两种条件，经营为主或者吸引投资客。我帮他找租客，帮他找经营这样的想法，而且我们研究了比如旁边做大红门，做玉器，做旅游批发市场不适合这样的气质，所以还是做精品为主。

　　全伟：我们刘总提到了这种区域的设想和发展，这个时候从我们北京市的角度谢老最有发言权。宣武区把传媒大道争取到手，同时宣武区我印象当中他们提出也叫CLD，好象叫中央生活休闲区，但是怎么规划宣武。北京历来有一个东富西贵，南贫北贱，宣武这样的区域是发展落后的区域，只有经济发展商务的环境要求可能越来越高，这个区域的商务崛起你怎么看法？

　　谢远骥：对于城区南边发展比较晚，比较慢一点，比如罗马不是一天建成的，我们北京市也不是一天建成的。特别是改革开放以后北京的发展先从北边发展，靠近机场，靠近火车站，靠近使馆区，特别是亚运村建好以后，北部现在有奥运村等等，这样对北部、东部这一带发展比较快一点，南城相对比较慢一点。我觉得这个区域非常的重要，从整个城市来讲北京是中国的首都，是一个国际化大都市，又是一个历史文化名城。它的核心区就是东城、西城、宣武、崇文，核心区域的周围还有四个区域，朝阳、海淀、丰台、石景山，这就是我们首都的中心。说北京，实际上这个地方是最核心的地方。它的功能主要以城市功能的功能区为主，什么叫城市功能区？就是一个区域的居住人口，白天和晚上的居住人口，如果说白天人多，晚上人少，就说明这个地方是功能区，不是居住区。在郊区可能就是白天人少，晚上人多，所以那个地方就是居住区。鉴于白天、晚上人口差不多的地方叫混合区。我们这个区域特别核心的，特别是我们宣武区，宣武区现在根据资料是1：1.7，也就是说白天有17个人在这里工作，晚上只有10个身在这里，说明那七个人都去外面住，说明这个地方是首都的功能区，所以应该以办公、旅游，也就是第二产业、第三产业为主。所以这个地方应该是一个非常宝贵的首都很重要的地区，只是它开发的稍微慢了一点，慢也有慢的好处，如果开发的很快，特别是前一年有一些地方由于我们经济条件不够发展，所以建的楼水平很低。改革开放30年以来建的房子越来越好，而且和国际接轨。我们这个楼虽然建在南城，但是它的水平和国际上的办公楼没有什么大的区别，因为经济已经发展到一定程度了。相反在中心区，在东城和西城有些地方建的楼，上个世纪建的楼现在看起来水平不高。比如商业部那个楼，原来那个楼很差劲，现在还有纺织部那个楼也是很旧了，但是占领的地理位置非常好，那是因为经济发展当时就是那样。现在因为我们经济发展，所以我们后来再建的楼肯定是很好的。而且不光从建筑料，从设计手法，从整个的功能应该说这个水平还是不错的。

　　谢远骥：我刚才说的城八区，城八区总的来说白天和晚上的人口居住大概是1：1.4，这个地方是1.1.7。整个八城区都应该是城市功能区，也就是首都功能去，一个是中央办公机构在这里，一个是国际开放城市，一个是历史文化名城，有很多文化古迹。从宏观来说这个地方还是一个首都功能区很重要的组成部分，非常宝贵的地方。

　　另外从我们北京发展的轴线来说，我们中央有一条轴线，北京应该说是奥林匹克中心，那将来也是以体育、会展为发展的，中间就是历史文化的这些，故宫、前门、天安门等等都是历史文化的古迹。南端就是天桥等，这个地方就是文化、旅游、商业为准。我们的新城规划两轴两带，南城南北轴正好是南北轴的南端，南端也是以商贸、旅游、文化，我们这一带有前门，有天桥，还有先农坛、体育馆、陶然亭公园等都是历史文化有关的和休闲娱乐有关的。所以外国人要到北京来也想到这个地方看看，因为这个地方都是历史文化很重要的地方。所以从这个角度来说，这个地方应该很好利用他的品牌。因为这些地方是历史多年沉积。比如到天坛和其他的一些地方，这是历史沉积下来的，是老祖宗给我们留下很好的品牌，地区的品牌，所以你把这个楼建在这个地方很有远见，就是很有历史地位，很有名的地方。所以你建筑品质再好一些就相得益彰了。所以这个楼建在这个地方开发商还是很有远见的，我最近买了几百平米的办公楼是华远卖给我的，我跟他们比较熟悉，他地方比较好，在西直门那，我说我早知道你们在这里有办公楼我肯定在这里买，如果半年之前我知道有这个地方我肯定会来。因为这个地方交通非常好，环境优美，靠着公园、二环和护城河，所以我认为这个地方非常好。我们现在一开始从微观来说这个楼好，我是从历史，从北京大环境来说这个地方非常好。我不是给你们当托，我就是实事求是的说。

　　第二点我们南站开通以后，高速铁路和天津几十分钟就到了，将来京津冀和河北，这也是一个经济带，随着经济的发展，我们在改革开放30年，如果再待30年你看看，不仅北京发展的很好，周边的城市也会发展起来。所以说这个地方是非常核心的地方，而且和外界联系是非常的方便，所以这又是一个非常有利的条件。除此之外还有我们二环路和其他的一些高速公路等等都有联系。正因为和外面有联系，现在社会不以实际距离衡量，主要以时间距离，我到天津30分钟就到了。所以说这个地方对外也很方便，这些地方由于不断的建设，我刚才也看了地铁，有那么多的地铁站都在我们的周围，说明将来这个地方交通也很方便，对一个办公地点来说，它的交通是非常关键的。所以这个楼的位置非常的重要，应该说从大环境、地理位置、楼的本身各方面我认为还是不错的。我希望富力今后打造非常高标准的，非常符合北京首都特点，不要粗制滥造。我对宣武区有些住宅楼很有意见，当时的区长眼光非常的短浅，结果那个楼盖了很多大塔楼，我说那个大塔楼品质很低，所以我们今后一定不要盖那样的，宁可盖的容积率稍微低一点，品质好一点，这样可以提高档次。

　　从北京来说应该在外面画出一些地，把人口外移一下。因为现在北京平平方公里承载的人口太多，在国际上也是太多，所以人口需要疏散，不能搞容积率太高，我们今后这个地方应该建高品质的。

　　全伟：其实像谢老所说的可以有北京本身文化氛围，有这种传统感。尤其是天坛、陶然亭、先农坛等等，这种办公楼一定要另辟蹊径。其实刚才李总也提到了中原，作为代理从写字楼的角度来说，中原值得称道的就是在写字楼、商业上一直有非常独到的见解。朱雀门(黄岚)推广的，包括(细化街)经典等等，当时推荐这个项目的时候，都是生活区和居住区，刚才谢老所说的这两个居住区吸纳的是金融街的客户群体。请李总谈谈。

　　李文杰：一瓶不是我们做的，水墨江南是我们做的，一个项目分了三期，最后一期是一瓶，我也不知道一瓶是什么，是办公楼还是一个公寓。做水墨我对这个区域比较了解，当年我记得05年底做这个，我带着水墨到义乌卖那个房子，一天卖了近3个亿。当时到长安街的距离应该是两公里多，可以看过去，远眺长安街，境外很多的投资人，买房子的人都是以长安街的距离作为衡量的。如果居住的话，这个区域形成了在南城比较高品质的居住区。当然和北京市其他的地方比还是有差距的，但是南城卖的最早的时候，最早陶然亭公园的旁边有一个(清水园)卖的很好，它比周边的项目贵了30—40%，卖的也很好。所以从最近这几个项目之间的互相衬托，包括刚才提到的凤图腾等等，我觉得这个区域加上陶然公园的环境，本身这个区域，各个项目都在宣传文化，以文化作为居住的主题。最近我们比较关注写字楼市场，最近写字楼市场和一手不一样，一手、二手房价降的比较多，但是写字楼的房价一直在涨。奥运期间写字楼租赁比较大，装修不允许了。在北京投资写字楼不多，在CBD、金融街和中关村，绝大多数的写字楼不是开发商自己持有就是整卖给了中石油，中石化。和上海、深圳、广州不一样，北京投资写字楼的人群刚刚起来。如果说在市场上有品质好的，我觉得是好的东西，同时品质也是比较好的，我认为应该是受到投资者的追捧。如果让投资者看他们还是比较现实的，看你的租金。因为我不是很了解我们这个地方，但是感觉品质、位置等等，但是和南站的关系我也不是很清楚，因为我看这个车站的影响有正面的，也有负面的，我觉得这个可能带来的是两个不同的客群。如果说我们能够以我们的地段和品质把我们的租金维持在一个比较好的水平，成为区域的商务地标、商务的核心，对于一些发展中的企业也有一部分属于在发展中企业可以具有比较好的盈利能力，需要比较好的地段和企业形象的，我觉得在这个企业为数不多，但是也有这样的市场。我觉得从整个区域来看，如果抓住全北京投资写字楼的市场目前不断的升温，而且客户群不断的增加。另外可以抓住其余作为商业地标的概念，能够把周边、二环沿线、东西沿线等成长型的优秀企业吸引过来，我觉得这个还是很有可能的。

　　全伟：刚才您说到写字楼业态，包括租金的问题。你们中原研究市场的时候，对于南城写字楼的市场和状况是怎么看待的？

　　李文杰：全北京三个商务区，一般比较突出的CBD、金融界和中关村。租金最贵的是金融街，因为金融街有银行，证监会，还有一些原因某些企业要离他们近，CBD和中关村排第二。然后围绕这三个区域很多寄生型的企业，为这些金融咨询和包括很多石化等大型企业给他们提供一些服务和咨询顾问的企业也都是在周边。所以我们看到世界500强的企业等都是在CBD的周边。在周边很多SOHO、万达，包括富力也有一部分在这里面有办公的，这是我们认为离商务区比较近的，它的客户服务对象在这些商务区周边的。除了这几个以外还有区域性的商务中心，我们举个例子，比如宣武的传媒大道，新世界也是包括的，还有包括一些其他的区域，比如像望京，我认为亚运村和奥运村也是一个区域性的。如果说我们的品质和居住可以达到一定程度，在整个区域之内我觉得是可以形成一个区域性的商务中心。区域性的商务中心是一个区域内的客户群可以辐射到，现在因为有新南站的原因，我们是不是可以和天津有关联的一些企业，在这两端也可以形成一个新的商务区，我觉得这个也是可能的。另外还有一个就是属于档次，我觉得档次和租金要有一定的差距，所以我看到我们的品质虽然高，但是品质确实和其他这几个区域不相上下，但是也考虑了其他成长型的企业。比如有分户的中央空调，大的企业在这些地方都是中央空调，中小企业不需要空调，因为他可能运营的时间不一样，也兼顾到企业和客户使用的灵活度。所以在一定区域之内，我觉得我们摩根中心的品质在很多区域性的商务中心的写字楼里面是非常好的。从区域写字楼的地段来讲，我们具备地段的优势，本身我们硬件是存在的，这种产品本身的潜力非常强。但是区域性扩大，可不可以吸引资金，吸引客户也要看它的聚集度。我们提到了旁边也有商业街，还有一些新的政府和配套的相关文化、公共设施出来，可以进一步的形成集聚，随着时间的推移，这一带区域性的商务中心比较明显。

　　全伟：刚才张教授一直在做功课，您从城市这种理念和教科书、范本，其实我们今天讲像北京的CBD、金融街都会进入未来教科书的范畴里面，毕竟是带有中国特色的经济发展区域的一种概念。您谈谈对这个区域和北京这种京南的规划。

　　张敏：今天我过来觉得这个地方变化确实很大，因为我们在清华那边，来这边比较少。隔了这么当年来了以后很多地方有点儿面目全非的感觉，感觉南城确实发展很快。先农坛和天坛亮出来了，永定门都恢复了，实际整个环节都改善了。我们上大学街头普通建筑很差的时候，我觉得这边的名堂很多。我觉得这个地方来讲是很有前途的，不是说当着你们的面给你们唱赞歌，我觉得将来这个地方是很有发展的。刚才刘总也说了我们北京形成的CBD，一个东三环的CBD、金融街、亚运村也算一块。但是你可以看东、北、西都有了，就南面没有，我们北京这么大不会只有一两个商务区。所以我们觉得南城将来也会形成一个CBD，但是不见得形成一个集中的CBD，可能以一种分散的方式把这种办公写字楼连在一起。将来具体走什么样的道路，我觉得要从城市的总体规划考虑。

　　我觉得这个地方前途很大，因为我们平常讲东富西贵，南贫北贱，但是我们现在看南边也不贫了，北边也不贱了。特别是这几年通过环境的整治，使这的居住条件和工作条件大大提升。我不是搞房地产的，但是我知道大家经常讲价值洼地，我觉得南城某种意义可以算是一个价值洼地，就是有增长潜力的地区。因为过去大家有一个习惯，认为这个地方是比较差的区域，无论是住宅还是写字楼价格都比较低。但是从生活品质来讲，我觉得南城比东三环好，要是我居住我不会买东三环。现在人们对生态、文化越来越重视了，而且这种高楼过于集中的地方，大家可以明显的感觉到，你到那走走就知道了，除了楼就是路，环境非常的嘈杂和拥挤，没有任何舒适的感觉。所以我觉得像南城这个地方在这方面还是有它的优势，因为它附近有陶然亭、先农坛、天坛等等，这都是文化积淀非常的深厚。

　　第二就是我们的交通优势也是很明显，我们这里面离天安门很近，第二地铁四号线就在我们边上，还有南站。刚才李总说火车站离我们近是好事还是坏事，从我们过去传统来讲靠火车站不是一个好事，因为往往都是比较嘈杂和混乱。但是我觉得北京南站和我们印象当中的北京站和北京西站不一样，北京南站现在没有开放。我不知道大家去过上海南站没有，我一年多前第一次到上海，我觉得这个上海南站给我一个颠覆性的感觉，火车站像机场一样。过去我们觉得火车站人声鼎沸，大包小包，你挤我挤的，好象一个个都没有形象，很不优雅。可是上海南站我看都是提很小的公文包，衣冠楚楚，慢条斯理，里面也有植物和音乐，完全改变了我们对火车站的印象。我觉得北京南站只能说比上海南站更好，不应该比它更差。这样的话对我们负面效应就会少，正面效应会多。第二个就是几位专家说了京津一体化的步伐会加快，对我们来讲是非常利好的因素。还有一个很大的优势，我们现在从整个建筑的构成来看，南面这个地区住宅量过多，写字楼量过少。因为南城这个地区这几年开发了很多住宅楼，大家都在这里购房。但是规模像样的写字楼很少，我们自己买房，你要买房就在东三环附近买，因为在可见的范围里面没有住宅可以开发的地方了，你将来一定在这个地方租出去很容易。但是你在亚运村那边，像奥体中心的话再买住宅就不是很合适的选择了，因为那边住宅量太大了，而且办公楼量不够。你在中关村西边住宅，一定可以升值的。所以南城这个地方我觉得住宅量已经很大很大了，恰恰这个写字楼的量不是很大。随着整个环境的改善慢慢会提升的。另外我们这个地方的写字楼和环境，和东三环的CBD那边都是不一样的，我们东三环的CBD都是跨国企业，金融街主要是国有银行，中关村那边主要是搞IT产业的。我们这个地方可能以商贸、文化产业、旅游公司和驻京办集中比较多，过去有一种话叫做宣南文化，宣武门就是过去的老会馆，相当于过去的驻京办。我们在北四环也搞了一些驻京办，我觉得将来包括很多驻京机构和外国驻华机构都愿意在宣武门这里，因为这里面有老北京的气氛，住在这里闲暇之间有浓郁的北京氛围。如果你住在金融街和CBD就没有这种情况，不仅对外地人有吸引力，对国际机构也是有吸引力，所以这个将来这个潜力是非常大的。再就是文化产业和旅游产业，现在我们搞美术的，刚才谢主任讲了天桥、琉璃厂，就是传统的民族地区都是在这里。另外这里面旅游景点很多，所以我觉得旅游公司也会在这里。

　　另外我们本身写字楼的设计和造型应该为这个地方发展做贡献，这个地方盖房子不应该盖的很高，不应该盖的很大，大的话也可以把它打碎，不要过于突兀的楼在这里，破坏整体的环境，我们生活在这个环境里面也要维系这个环境。通过这种方式，包括摩根中心和类似的项目，我觉得挖掘宣武区房地产的潜力，改善和整合建筑环境，以及完善功能结构都是有巨大的贡献。同时为整个社会和北京市作出贡献。谢谢。

　　全伟：我们对整个市场的感觉从专家教授的角度看到城市规划，从我们教授、房地产开发企业和中介机构，更看到市场的潜在。市场要定位和研究，今天请李总谈一下我们思源近几年，尤其是参与了北京奥运村那个项目，我们在南城这边有没有项目？

　　李国平：要很南的地方才有，我不知道现在说什么，因为大家说的都很好，都说的很全，开发商介绍的也很全面，包括区域的发展、潜力的挖掘、营销的定位，定位一个区域的商务中心，张教授功课做的很细，面对什么样的客群，旅游公司都定好了。我是这样想的，我来了以后找资料，我是想把项目搞清楚，因为毕竟南面不是她们熟，因为我们卖的项目都是南三环以南，比如(四华水岸)和(天光华普)是我们做的顾问，在这个区域没有做过项目。但是我不陌生，因为我女儿在育才，先农坛旁边的学校。为什么我们公司最狠我，我老是说我们公司的坏话，第一摩根中心的宣传资料没有地图，我看不到我们这个项目到底在整个北京的位置或者城南的位置在哪。第二我看不到摩根中心整体外立面的效果图，以及它的平面图，我也不知道还有皇后大道和住宅。它这里有酒店、写字楼、商业、公寓，就是我本身自成一体就可以向别人推广我这的东西，就是我摩根中心商务办公楼的氛围，我不需要讲大气。说我们这个地方好，大天津的中央，北京和上海周边的村子谁知道，这没有意义的，两个中心最近也是最被边缘化的地方，所以这次地震全国都震了，所以这个中央不代表商务的中央。我们这个地区在北京，在商务上被忽略的地方。但是现在情况不一样，我们的位置很好，道路拓宽了，而且你们的皇后大道我也走过，以前那条路很窄的，现在情况都发生了变化。所以我觉得在这种情况下，我们这个项目应该可以脱离周围的配套。我们自己本身就构成了能够在这里很好的办公条件，因为我周围有一个商业，我们也有公寓，它已经构成了很好的配套。我就有信心向别人推广，我可以吸引你来这边办公，而且是有档次的办公地方。写字楼不一定完全扎堆，但是写字楼应该和商业，和酒店，和好的住宅扎堆，这是一个很好的业态。我们旁边有一瓶，以前我记得我女儿育才旁边有正阳天下，但是我们有凤图腾，包括原来的清水园。南面有很多的人赚钱了，所以他居住有更高的需求，所以我们有那么多的好楼盘。不是说南面贫，你要给他好房子他就会买。现在我们说南面为什么没有好的写字楼，因为你没有，你没有他们才会到CBD办公，如果他们这边有好的写字楼他们就会买了。

　　我不太同意我们过去原来的想法，我们周边有很多的市场，所以我们有一些办事处，我们就是一些小型的成长型企业，这当然是我们的基本客户。但是我觉得如果仅仅是这样是不够的，我就反应在这个开头上面，我们信心不足，我们为什么不敢把位置标上去。如果是没有信心的表现，就证明我们定位不够高，如果是有信心那是广告中心太差劲了，我们的价值没有放上去，我翻了半天没有看出来要买楼者对这个项目的基本了解。上次(苏瑾)让我去SOHO三里屯，我说老潘终于找到了最适合的地方。其实我们这个地方也是一个商务，我们周围有那么多北京那么多精采的地方。在北京你会觉得北京最有价值的地方是先农坛、天坛、陶然亭这样的地方，在这个地方以前不具备很好的居住条件，所以高档的居住不在这里，但是现在有了。因为没有很好的办公条件我们不在这里办公，但是现在有了。我们摩根来了，我们创造了比东三环、比金融街更有味道的，这个信心应该体现在这个方面，因为我们来了这个区域变了，本身是北京很有味道的，在体量上很适度的，就是这个尺度，这一批的写字楼，这个皇后大道的商业街。

　　另外刚才讲了南城，南站我要讲几句，我现在一半的项目在天津，天津发展很大。我们现在对天津是半小时城市圈，29分钟就到了。现在到塘沽，接下来最热的热点就是滨海新区，今后那边的发展很大。南站肯定不是一个简单的火车站，而且南站是一个很新颖的火车站，本身还有70万平米的写字楼。所以南站本来就会形成一个南站所谓的商务圈，所以我觉得构成这些东西，其实北京的南边会有一个很大的腾飞。我们的腾飞不一定学金融街和东三环，我们本身就是一个很好尺度的居住、商务、商业、公寓，形成一个很有尺度的办公商业地带。我觉得这个地方具备一些更高端的商务圈办公，是有条件的。在城市里面交通堵塞，所以我们在南二环附近，从长安街到南三环，这个附近形成一个自给自足的，这里有高端的居住，高端的商务，高端的商业，高品位的休闲等等，这本身就构成了一个自给自足，城市本身就应该在一定的范围里面形成自己的生态组合，而不一定每天都要很大的跨度城市里面跨，我觉得在这个方面为我们带来了很好的条件，你应该更加有高度的拔升它。

　　全伟：感谢各位嘉宾对我们这次论坛的支持。今天我们把传统意义过去的一些概念等于是颠覆，这种颠覆各位嘉宾都有独到之处。其实我们守着陶然亭、天坛、先农坛，我最近看了一个消息，美国新的办公空间越来越生活化、人文化，为什么？压力太大。如果在东三环里面感觉，李总一直给城市里面造写字楼，我那天看了一下丰台，那个区域的环境办公我觉得挺安静，使人不噪，未来的写字楼是不是趋向于人的心态平和。包括张教授讲了国外人来了以后喜欢办公的地方是特别的舒适，其实给我们CBD的概念和东三环的概念，老外用的垃圾我们当作新东西复制。今天感谢各位对我们论坛的支持。谢谢。 （责任编辑：乐山）